Долевое участие в строительстве

В конце двадцатого, начале двадцать первого века нашу страну охватил бум строительства. Солидная часть новостроек пришлась на возведение многоквартирных домов, а долевое строительство жилья получило наибольшее распространение.

Гражданский кодекс РФ не содержит такого вида договора как «договор долевого участия в строительстве», и вследствие данного пробела в законодательстве, договоры при строительстве дома заключались весьма разнообразные: договор о совместной деятельности, об инвестировании, подряде. 

Долевое строительство базировалось на основном принципе - «сначала деньги, потом - квартира», при этом, каких-то особых требований к застройщику законом не выдвигалось. Почва для нарушений со стороны нечистых на руку застройщиков была благодатная, и многие дольщики были вынуждены идти «за правдой» в суд. Судебная практика по долевому строительству характеризовалась противоречивостью и сложностью. Суды принимали решения, обобщали судебную практику, но это были «точечные» удары».

Ситуация изменилась к лучшему, когда в июле 2006 года вступил в силу Закон от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за № 214-ФЗ.

Этот закон многие ругают, считая его неотработанным, но, тем не менее, именно он направил долевое строительство домов по более законному руслу.

Основными нововведениями стали:

• отношения сторон регулируются договором участия в долевом строительстве;
• государственная регистрация договора долевого строительства - обязательна;
• право у застройщика на привлечение средств дольщиков возникает при совокупности условий: наличие разрешения на строительство, опубликование в СМИ проектной декларации, оформление земельного участка под строительство (собственность либо аренда).

Закон также содержит требования к существенным условиям договора (объект, цена, сроки строительства и гарантии).

Урегулированы вопросы ответственности сторон (прежде всего, застройщика) в случаях неисполнения обязательств, прежде всего, за просрочку передачи квартиры (или дома) в собственность - неустойка, долевое строительство, кроме того, должно вестись в соответствии с проектом.

Как мы видим, закон призван максимально защитить дольщиков. Но, до сих пор нарушения имеют место быть. Кроме того, правовая защита требуется тем гражданам, которые вступили в долевое строительство квартир до принятия нового закона.

Нарушения прав участников «долевок» могут быть самыми разными, и решить вопрос миром удается редко. Долевое строительство, таким образом, до сих пор сопряжено с рисками возникновения судебных споров.

Наша компания имеет большой опыт ведения судебных дел в области долевого участия в строительстве жилья.

Все судебные споры в вышеуказанной сфере можно разделить на следующие категории: 

• дела о признании права собственности на объект. Дом сдан в эксплуатацию, жильцы заселены, а регистрация права собственности в ФРС затягивается. При таких обстоятельствах единственным способом защиты является подача иска в суд. Долевое строительство нельзя считать завершенным, а дольщика - собственником, пока нет регистрации права собственности;
• споры, связанные с наличием конфликта интересов участников долевого строительства. К сожалению, до сих пор встречаются ситуации, когда застройщики умудряются продать одни и те же квадратные метры неоднократно;
• дела о взыскании неустойки (за несоблюдение сроков передачи квартиры в собственность или нарушение сроков строительства);
• взыскание убытков. Когда становится очевидным, что дом к установленному договоре сроку построен не будет, дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;
• споры, связанные с ненадлежащим качеством работ. Подобные иски возникают, если дольщику передается квартира с недостатками или проект дома переделан до такой степени, что дольщик лишается того, на что он рассчитывал, вступая в долевое строительство. Суд, в данном случае выясняет, являются ли недостатки существенными или устранимыми. Если они не носят существенного характера, можно потребовать устранения недостатков, уменьшения цены либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков;
• арбитражные споры на стадии банкротства компании - застройщика.

В заключение хотим обратить внимание на следующее.

Известно, что любой конфликт легче предотвратить, чем разрешить. Многих проблем, связанных с долевым строительством, можно избежать, если грамотно подойти к заключению договора.

Юристы нашей компании помимо представления интересов заказчика в суде, окажут квалифицированную правовую помощь на этапе вступления в долевое строительство. Мы сделаем правовой анализ проекта договора, проведем правовую экспертизу разрешительной и проектной документации, предоставим юридическую консультацию не только на стадии заключения договора на долевое участие в строительстве, но и на стадии его исполнения.