Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Ответ юриста

Здравствуйте, Мария Викторовна!
ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды, заключенный на срок более одного года. Так согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если Ваш договор изначально заключается на 11 месяцев, то осуществлять государственную регистрацию не требуется, т.к. срок действия договора меньше года.

Давайте же разберемся со сроком пролонгации  договора аренды.
Если в договоре аренды будет написано, что после окончания первоначального срока аренды договор пролонгируется «на неопределенный срок», то получается, что стороны договора (арендодатель и арендатор) заранее не знают, на какой срок будет продлен договор, это может быть и месяц, и три месяца и три года. Поскольку срок пролонгации не известен, то регистрировать такой договор не нужно. Даже если такой пролонгированный договор просуществует несколько лет, в государственной  регистрации  он не нуждается.

Если Вы в договоре укажите, что он пролонгируется «на тот же срок», то это значит, что договор аренды будет действовать еще ровно столько, сколько стороны изначально установили в договоре аренды. Из вашего письма следует, что договор аренды заключается на 11 месяцев, значит, пролонгированный договор будет действовать аналогичный срок – 11 месяцев. Однако здесь надо понимать, что срок действия договора аренды не должен рассматривается как 11 месяцев + 11 месяцев = 22 месяца, очевидно, это больше года, значит необходимо регистрировать договор аренды. Оказывается, пролонгированный договор – это второй, другой договор аренды, который заключается сторонами на прежних условиях и на прежний срок. Вторые 11 месяцев – это новый срок по другому договору, и приплюсовывать эти месяцы к прежним 11 месяцам не правильно. А раз это новые 11 месяцев, то регистрировать такой договор аренды не надо, т.к. он заключается на срок менее года.

Мария Викторовна, т.к. регистрировать договор аренды не нужно при любой формулировке, вам необходимо определиться, какой срок действия пролонгированного договора для вашей компании выгоднее. Разница в сроках следующая: пролонгировав договор «на такой же срок» стороны договора изначально знают окончательный срок аренды, в связи с чем, могут заранее спланировать дальнейшее использование недвижимости (в случае арендодателя) и свое  местонахождение (в случае с арендатора).

Если же в договоре будет указана пролонгация договора на «неопределенный срок», то конечного срока действия у договора не будет, договор можно будет только досрочно расторгнуть по инициативе одной из сторон.  Как правило, для второй стороны это будет неожиданностью, и, скорее всего неприятной.
Удачи Вам!